5 основных стратегий инвестирования в жилую недвижимость.

Сегодня в России вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.


В то же время в Индонезии на Бали доходность составляет 15% - 35%.


На доходность инвестиций в недвижимость на Бали влияет несколько основных факторов:

1.Локация, ее популярность и контингент арендаторов в данной локации.

2.Вид и качество недвижимости.

3.Стоимость сдачи в аренду в рядом стоящих объектах.


На Бали локация, контингент и платёжеспособность взаимосвязанные факторы. К примеру, в популярный у океана район Чангу с развитой инфраструктурой в основном приезжают молодые туристы для отдыха в клубах и на побережье на короткий срок и здесь самая высокая стоимость недвижимости и сдачи в аренду.

В то же время, в Улавату высокая концентрация серфингистов, которые предпочитают там оставаться на более долгий срок. А уже в Убуде многие остаются на годы.


Апартаменты, гостиничные комплексы и виллы дают примерно одинаковую доходность. А вот качество объекта, ремонта обеспечивают заметным приростом дохода.


Оценка стоимости объекта недвижимости или цены сдачи в аренду прежде всего производится сравнительным методом. Подробно о методах оценки стоимости недвижимости можно прочитать здесь - Оценка стоимости недвижимости.


Кроме этого сдающаяся недвижимость растёт в цене по двум причинам:

1.Естественный рост стоимости недвижимости и земли на Бали - 12% в год.

2.Увеличение стоимости объекта как бизнеса за счет предоставления отчетности о выручке при сдаче в аренду, которая демонстрирует фактическую стоимостью объекта.



Разберем основные стратегии инвестирования в зарубежную жилую недвижимость:

1.Сдача в аренду с доходностью от 15% годовых

2.Покупка и продажа недвижимости с доходом 20% годовых.

3.Инвестиции в девелоперский проект с доходом 35% годовых.

4.Инвестиции с использованием рассрочки платежа с доходностью до 100% годовых.

5.Реновация или продажа после ремонта с доходом 25% годовых.


1

1.Аренда от 15% годовых

Сдача в аренду - наиболее популярный вариант получения дохода от недвижимости, обеспечивающий стабильный дивидендный доход и рост капитализации объекта недвижимости.


Недвижимость на Бали можно сдавать на короткий срок (посуточно) и на длительный срок от месяца.


Посуточная сдача в аренду позволяет зарабатывать больше, но требует постоянного ухода и обслуживания. Сдача на длительный срок может дать меньше дохода, но при этом снижает издержки на обслуживание объекта.


В среднем доходность от сдачи в аренду на Бали 15% годовых с учетом всех затрат на управление недвижимостью. При правильном инвестировании на стадии строительства доходность может превышать 20%.


Организовать арендный доход можно самостоятельно или с помощью услуг управляющей компании. В среднем затраты на управление будут стоить 30% от выручки включая затраты на рекламу, обслуживание и поддержу. При этом, чистая прибыль с учетом затрат на управление объектом инвестирования 15% годовых

Пример сдачи в аренду с доходностью от 17 % до 21 % годовых:

Вилла 96м2 в комплексе вилл (№47,48)

Цена 225 000 $ (1 250 $ за м2)


Ожидаемый рентный доход:

Стоимость аренды в сутки 210$

заполняемость 85%

Ожидаемый доход - 178 $ в сутки.

Комиссия за бронирование 15%

Доход после уплаты комиссии 151 $ в сутки, 5 340 $ в месяц,

64 080 $ в год.

Расходы управляющей компании 30% от дохода 19 244 $ в год

Доход до налогов - 44 836 $.

Налог 11% - 4,932 $ в год


Итого инвестор будет получать в год - 39,904 $

(Ставка капитализации - 17,7%)

Окупаемость 6 лет.


.

Перейти в каталог >>>

Однокомнатные апартаменты площадью 60,58 м2 в комплексе из 200 юнитов (№55)

Цена 165 000 $ (3 437$ за м2)
Ожидаемый рентный доход:

Стоимость аренды в сутки 196$ в сутки

Заполняемость 86%

Ожидаемый доход - $169 в сутки

Комиссия за бронирование 15%

Доход после оплаты комиссии - 143 $ в сутки , 4 298 S в месяц, 52 296 долларов в год,

Расходы управляющей компании с учетом налогов: 30% от выручки + фиксированный платеж $150 в месяц

Итого инвестор будет получать в год - 34 807 $

(ставка капитализации - 21%)

Окупаемость 4,7 года

.

Перейти в каталог >>>


2

2.Покупка и продажа с доходностью от 20% годовых.

Второй по популярности вариант инвестирования это покупка с целью продажи на вторичном рынке для инвесторов зарабатывающих на сдаче в аренду либо для покупателей приобретающих для себя.


В настоящее время на Бали, на первичном рынке недвижимости можно приобрести хороший объект со средней ценой от 1 800 $ за м2 или аналогичный по качеству объект недвижимости на вторичном рынке но уже по цене 2 300$ за м2.


Безусловно можно купить утомленный солнцем и годам объект недвижимости за 1 500 м2 но для его сдачи в аренду либо перепродажи необходима будет реновация, о чем мы расскажем ниже.


При покупке объекта недвижимости в новостройках и продаже после ввода в эксплуатацию можно заработать от 20% в течение года. И цена обусловлена прежде всего доходностью от аренды.



Пример продажи с доходностью 20%:

Вилла 96м2 в комплексе вилл (№58)

Начало строительства Февраль 2024 года

Завершение строительства 1 квартал 2026 года


Цена покупки - 182 400 $ (1 900 $ за м²)

Цена продажи в 2023 году - 240 000 $ (2 500 $ за м²)

Ожидаемая цена после реализации проекта более 3 000 $ м²


Доход от продажи до налогообложения $57 600


Расходы при продаже 17% от стоимости объекта (40 800$) и при этом делятся 50%/50% между покупателем и продавцом, те в итоге расходы составляют 8,5% от стоимости объекта - 20 400$:


Прибыль от продажи: 37 200 $ США (20%)


.

Перейти в каталог >>>


3

3.Инвестиции в девелоперский проект - 35% годовых.

На Бали можно увидеть различные виды участия в девелоперских проектах. Чаще всего инвестор в девелоперский проект входит в состав учредителей, инвестирует в подготовительные работы, земельный участок и начало строительства.


За тем по мере строительство объекта недвижимости - отдельные виллы или апартаменты продаются инвесторам планирующим зарабатывать на перепродаже, сдаче в аренду либо приобретающим для личного использования.


При инвестициях в девелоперские проекты до начала строительства объекта можно рассчитывать на доход от 35% годовых.


Стоимость входа в такого рода проекты начинается от 400 000 $, но в последнее время заметно увеличение стоимости входа.

Девелоперский проект (№28)

400 000 $
Строительство и продажа 9-ти вилл в популярном туристическом районе Бали.
  • Локация Umalas, Bali, Indonesia
  • Комплекс из 9 вилл
  • Сдача - 1 квартал 2024 года
Расчетная доходность:

Сдача в аренду в год - 67 509 $ (16%)

Окупаемость 4,7 лет.

Продажа объекта - 140 000 $ (35%)


Перейти в каталог >>>


4

4.Инвестиции с использованием рассрочки платежа и доходностью до 100% годовых.

Самый интересный, но крайне редкий вариант заработка на инвестициях в недвижимость на Бали - инвестиции в комплекс апартаментов либо гостиничный комплекс с использованием рассрочки платежа от 2 лет - позволяющий достичь доходности в 100% годовых.


Сразу перейдем к примеру:

1.Средняя стартовая стоимость объекта недвижимости премиум класса 2 000 $ за м2.

2.Средняя стоимость премиального объекта недвижимости на вторичном рынке на Бали вместе с землей составляет 5 000 $ за м2

3.По мере строительства цена будет расти по следующему алгоритму

  • Первые 6 месяцев с момента строительства, по мере продажи объектов недвижимости цена будет расти с 2 000 $ м2 до 3000 м2
  • Еще через 6 месяцев цена достигнет 4 000 $
  • В течение второго года строительства цена будет постепенно расти достигая рыночной цены 5 000$

Действия инвестора:

В такой ситуации инвестор может приобрести в начале продаж объект площадью 100 м2 в рассрочку за 200 000 $ (2 000$ м2)

Оплатив предоплату 30% = 60 000 $ и оплатив в течение полу года часть рассрочки 35 000 $ - объем инвестиций достигнет 95 000$.

Через пол года сразу после повышения цены до 3 000 м2 инвестор продает свою недвижимость уже по цене 300 000$.

В результате инвестор возвращает себе 95 000$, оплачивает строительной компании остаток 105 000 $ и получает прибыль в размере 100 000 $, что предоставляет доход в размере 100% годовых.



Застройщики предоставляют рассрочку, только, до момента ввода объекта в эксплуатацию. Виллы и таунхаусы строятся до 8 месяцев. Гостиничные комплексы и комплексы апартаментов строятся 2 - 3 года. Поэтому данный вариант применим именно к комплексам из большого количества номеров, который строится 2-3 года и предоставляет рассрочку на срок строительства.

Однокомнатные апартаменты
280 000 $ площадью 101м²
Старт проекта в Октябре 2022 года
Завершение проекта в Сентябре 2024 года.
Повышение стоимости м2 в Октябре 2023 года до 5 000 $ за м²
Повышение стоимости м2 после сдачи в эксплуатацию до 10 000 $ за м²

Комплекс из 170 апартаментов LUX класса на берегу океана в Сануре. (Юго-восточная часть острова Бали). У океана доступны - серфинг, кайтсерфинг, снорклинг, дайвинг, сиволкер, SPA.

Объем инвестирования - 280 000 $ (2 772 $ за м²)

Цена продажи - 505 000 $ (5 000 $ за м²)

Доход от продажи $225 000

Налог на прибыль - 10% - 22 550 $

Нотариальный сбор - 1% - 2 250 $

Итого затраты 24 800 $

Итого прибыль 200 000 $ (71% за год )

:

Прибыль от продажи: 200 000 $ (71%)


.

Перейти в каталог >>>


5

5.Реновация или продажа после ремонта - 20% годовых.

И наконец покупка на вторичном рынке и ремонт дешевой, изношенной недвижимости с целью ремонта, поднятия рыночной цены объекта с последующей продажей или сдачей в аренду. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. При такой стратегии можно заработать от 25% — конкретная цифра зависит от локации объекта, объема вложений и масштаба ремонта.


При выборе этой стратегии следует искать жилье в популярном среди туристов районе, ближе к океану, а иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов, или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.


Главные плюсы стратегии: минимальные риски (сам объект уже готов), рядом стоящие объекты уже приносят необходимую доходность.

Главные минусы - необходимость больших вложений (стоимость объекта плюс ремонт).


Экономика данного вариант следующая:

Приобрести недвижимость на вторичном рынке можно от 1 500 $ м2.

При жилой площади в 100м2 инвестиции составят 150 000 $

Реновация интерьера и экстерьера обойдется в 400 $ м2 те 40 000 $

Итого себестоимость составит 1 900 $.

Общий объем инвестиций составит 190 000 $

После реновации объект можно будет сдавать в аренду с доходностью от 15% годовых либо продать за 2 300 $ м2 те за 230 000 $ заработав 40 000 $

Не зависимо от того какой вариант инвестирования Вы выберите, необходимо произвести оценку доходности от сдачи в аренду. Именно этот параметр будет определяющим при оценке стоимости недвижимости. Если при оценке доходности, Вы видите, что объект за счет аренды окупится менее чем за 7 лет, то данный объект будет считаться ликвидным для покупателя. Подробнее о методах оценки стоимости недвижимости Вы можете прочитать в статье - Оценка стоимости недвижимости. Подробный каталог инвестиционных предложений в недвижимость на Бали находится здесь - Каталог инвестиционной недвижимости на Бали.

Made on
Tilda