Сегодня в России вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.

В то же время в Индонезии на Бали доходность составляет 15% - 35%.

На доходность инвестиций в недвижимость на Бали влияет несколько основных факторов:

1.Локация, ее популярность и контингент арендаторов в данной локации.

2.Вид и качество недвижимости.

3.Стоимость сдачи в аренду в рядом стоящих объектах.

На Бали локация, контингент и платёжеспособность взаимосвязанные факторы. К примеру, в популярный у океана район Чангу с развитой инфраструктурой в основном приезжают молодые туристы для отдыха в клубах и на побережье на короткий срок и здесь самая высокая стоимость недвижимости и сдачи в аренду.

В то же время, в Улавату высокая концентрация серфингистов, которые предпочитают там оставаться на более долгий срок. А уже в Убуде многие остаются на годы.

Апартаменты, гостиничные комплексы и виллы дают примерно одинаковую доходность. А вот качество объекта, ремонта обеспечивают заметным приростом дохода.

Оценка стоимости объекта недвижимости или цены сдачи в аренду прежде всего производится сравнительным методом. Подробно о методах оценки стоимости недвижимости можно прочитать здесь - Оценка стоимости недвижимости.

Кроме этого сдающаяся недвижимость растёт в цене по двум причинам:

1.Естественный рост стоимости недвижимости и земли на Бали - 12% в год.

2.Увеличение стоимости объекта как бизнеса за счет предоставления отчетности о выручке при сдаче в аренду, которая демонстрирует фактическую стоимостью объекта.

Разберем основные стратегии инвестирования в зарубежную жилую недвижимость:

1.Сдача в аренду с доходностью от 15% годовых

2.Покупка и продажа недвижимости с доходом 20% годовых.

3.Инвестиции в девелоперский проект с доходом 35% годовых.

4.Инвестиции с использованием рассрочки платежа с доходностью до 100% годовых.

5.Реновация или продажа после ремонта с доходом 25% годовых.

Сдача в аренду - наиболее популярный вариант получения дохода от недвижимости, обеспечивающий стабильный дивидендный доход и рост капитализации объекта недвижимости.

Недвижимость на Бали можно сдавать на короткий срок (посуточно) и на длительный срок от месяца.

Посуточная сдача в аренду позволяет зарабатывать больше, но требует постоянного ухода и обслуживания. Сдача на длительный срок может дать меньше дохода, но при этом снижает издержки на обслуживание объекта.

В среднем доходность от сдачи в аренду на Бали 15% годовых с учетом всех затрат на управление недвижимостью. При правильном инвестировании на стадии строительства доходность может превышать 20%.

Организовать арендный доход можно самостоятельно или с помощью услуг управляющей компании. В среднем затраты на управление будут стоить 30% от выручки включая затраты на рекламу, обслуживание и поддержу. При этом, чистая прибыль с учетом затрат на управление объектом инвестирования 15% годовых

Второй по популярности вариант инвестирования это покупка с целью продажи на вторичном рынке для инвесторов зарабатывающих на сдаче в аренду либо для покупателей приобретающих для себя.

В настоящее время на Бали, на первичном рынке недвижимости можно приобрести хороший объект со средней ценой от 1 800 $ за м2 или аналогичный по качеству объект недвижимости на вторичном рынке но уже по цене 2 300$ за м2.

Безусловно можно купить утомленный солнцем и годам объект недвижимости за 1 500 м2 но для его сдачи в аренду либо перепродажи необходима будет реновация, о чем мы расскажем ниже.

При покупке объекта недвижимости в новостройках и продаже после ввода в эксплуатацию можно заработать от 20% в течение года. И цена обусловлена прежде всего доходностью от аренды.

На Бали можно увидеть различные виды участия в девелоперских проектах. Чаще всего инвестор в девелоперский проект входит в состав учредителей, инвестирует в подготовительные работы, земельный участок и начало строительства.

За тем по мере строительство объекта недвижимости - отдельные виллы или апартаменты продаются инвесторам планирующим зарабатывать на перепродаже, сдаче в аренду либо приобретающим для личного использования.

При инвестициях в девелоперские проекты до начала строительства объекта можно рассчитывать на доход от 35% годовых.

Стоимость входа в такого рода проекты начинается от 400 000 $, но в последнее время заметно увеличение стоимости входа.

Самый интересный, но крайне редкий вариант заработка на инвестициях в недвижимость на Бали - инвестиции в комплекс апартаментов либо гостиничный комплекс с использованием рассрочки платежа от 2 лет - позволяющий достичь доходности в 100% годовых.

Сразу перейдем к примеру:

1.Средняя стартовая стоимость объекта недвижимости премиум класса 2 000 $ за м2.

2.Средняя стоимость премиального объекта недвижимости на вторичном рынке на Бали вместе с землей составляет 5 000 $ за м2

3.По мере строительства цена будет расти по следующему алгоритму

• Первые 6 месяцев с момента строительства, по мере продажи объектов недвижимости цена будет расти с 2 000 $ м2 до 3000 м2
• Еще через 6 месяцев цена достигнет 4 000 $
• В течение второго года строительства цена будет постепенно расти достигая рыночной цены 5 000$

Действия инвестора:

В такой ситуации инвестор может приобрести в начале продаж объект площадью 100 м2 в рассрочку за 200 000 $ (2 000$ м2)

Оплатив предоплату 30% = 60 000 $ и оплатив в течение полу года часть рассрочки 35 000 $ - объем инвестиций достигнет 95 000$.

Через пол года сразу после повышения цены до 3 000 м2 инвестор продает свою недвижимость уже по цене 300 000$.

В результате инвестор возвращает себе 95 000$, оплачивает строительной компании остаток 105 000 $ и получает прибыль в размере 100 000 $, что предоставляет доход в размере 100% годовых.

Застройщики предоставляют рассрочку, только, до момента ввода объекта в эксплуатацию. Виллы и таунхаусы строятся до 8 месяцев. Гостиничные комплексы и комплексы апартаментов строятся 2 - 3 года. Поэтому данный вариант применим именно к комплексам из большого количества номеров, который строится 2-3 года и предоставляет рассрочку на срок строительства.

И наконец покупка на вторичном рынке и ремонт дешевой, изношенной недвижимости с целью ремонта, поднятия рыночной цены объекта с последующей продажей или сдачей в аренду. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. При такой стратегии можно заработать от 25% — конкретная цифра зависит от локации объекта, объема вложений и масштаба ремонта.

При выборе этой стратегии следует искать жилье в популярном среди туристов районе, ближе к океану, а иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов, или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.

Главные плюсы стратегии: минимальные риски (сам объект уже готов), рядом стоящие объекты уже приносят необходимую доходность.

Главные минусы - необходимость больших вложений (стоимость объекта плюс ремонт).

Экономика данного вариант следующая:

Приобрести недвижимость на вторичном рынке можно от 1 500 $ м2.

При жилой площади в 100м2 инвестиции составят 150 000 $

Реновация интерьера и экстерьера обойдется в 400 $ м2 те 40 000 $

Итого себестоимость составит 1 900 $.

Общий объем инвестиций составит 190 000 $

После реновации объект можно будет сдавать в аренду с доходностью от 15% годовых либо продать за 2 300 $ м2 те за 230 000 $ заработав 40 000 $

Не зависимо от того какой вариант инвестирования Вы выберите, необходимо произвести оценку доходности от сдачи в аренду. Именно этот параметр будет определяющим при оценке стоимости недвижимости. Если при оценке доходности, Вы видите, что объект за счет аренды окупится менее чем за 7 лет, то данный объект будет считаться ликвидным для покупателя. Подробнее о методах оценки стоимости недвижимости Вы можете прочитать в статье - Оценка стоимости недвижимости. Подробный каталог инвестиционных предложений в недвижимость на Бали находится здесь - Каталог инвестиционной недвижимости на Бали.